Kos adalah salah satu ciri utama subjek transaksi undang-undang sivil. Apakah tanda-tandanya? Bagaimana nilai dikelaskan? Untuk tujuan apa dalam perniagaan atau dalam perniagaan hartanah adalah indikator yang relevan dikira dan dengan kaedah apa?
Apakah kos dan penilaiannya?
Sebelum mengkaji jenis nilai dan alasan yang mengiringi klasifikasinya, kami akan menentukan apa yang diwakilinya. Terdapat banyak kriteria yang membolehkannya memberikan gambaran yang jelas di kalangan ahli ekonomi dan dunia Rusia. Antara yang paling popular adalah: kos adalah jumlah wang yang ditetapkan sebagai syarat transaksi dalam proses interaksi antara subjek hubungan undang-undang sivil pada waktu anggaran pemindahan hak harta atau mekanisme lain untuk menggunakan objek tersebut. Pada gilirannya, konsep "penilaian" dikaitkan dengan mekanisme untuk menentukan jumlah yang dipersoalkan.
Aspek Penilaian
Objek penilaian boleh menjadi harta tanah, perkhidmatan, pengangkutan, barangan isi rumah, harta intelek - semua yang diperuntukkan oleh undang-undang sivil sebagai subjek yang mungkin untuk transaksi yang melibatkan individu dan entiti undang-undang. Prosedur yang berkaitan dengan menentukan nilai kewangan, pemindahan yang dari satu subjek hubungan undang-undang kepada yang lain adalah asas untuk pemindahan hak harta, dilakukan dengan cara yang diakui oleh kedua belah pihak. Mereka juga boleh ditawarkan oleh pihak ketiga, tetapi tertakluk kepada perjanjian dengan peserta utama dalam transaksi.
Ini atau jenis lain barangan, harta atau perkhidmatan boleh ditentukan, bergantung kepada jenis hubungan undang-undang, atas permintaan pihak-pihak atau menurut kehendak undang-undang. Jadi, sebagai contoh, dalam urus niaga hartanah, penggunaan perkhidmatan penilai adalah dalam banyak kes wajib untuk mendaftarkan hak harta benda.
Pendekatan Penilaian
Penilaian, serta, misalnya, menentukan jenis nilai, boleh dilakukan dalam rangka pelbagai pendekatan. Dalam amalan perniagaan Rusia, terdapat tiga perkara utama: menguntungkan, perbandingan dan mahal. Mari kita pertimbangkan intipati mereka.
Model pendapatan melibatkan penggunaan kaedah yang berdasarkan pengiraan hasil yang dianggarkan dari kemungkinan penggunaan objek penilaian oleh pemilik baru - contohnya sewa. Model komparatif melibatkan kajian tokoh-tokoh yang mencirikan jenis nilai harta benda tertentu, dengan petunjuk orang lain yang sangat mirip dari segi ciri-ciri dasar. Sebagai contoh, penilai, menentukan penunjuk kewangan yang sesuai untuk sebuah apartmen, sebagai peraturan, mengkaji tawaran sedia ada di pasaran hartanah. Dalam rangka model kos, kemungkinan kos dikira yang perlu dari segi mengekalkan objek dalam keadaan fungsional yang sesuai. Jika, katakan, seseorang membeli traktor, maka pakar penilaian yang diupah olehnya sepatutnya, apabila menentukan kos pengangkutan jenis ini, mengambilkira potensi kos yang berkaitan dengan pembaikan peralatan.
Hasil kos
Sebaik sahaja jenis nilai hartanah dianalisis dan penilaian yang bersesuaian diberikan, hasilnya boleh digunakan sebagai garis panduan untuk menentukan harga akhir transaksi. Atau untuk tujuan lain - contohnya, apabila membuat kontrak insurans, memberi pinjaman, menjual saham, dll. Mari kita pertimbangkan jenis nilai yang dibezakan dalam penilaian pelbagai objek oleh pakar Rusia. Dan juga bagaimana maklumat yang relevan boleh digunakan dalam amalan.
Klasifikasi kos
Apakah jenis nilai atau objek penilaian ini dibezakan oleh pakar moden? Terdapat banyak kriteria klasifikasi. Pertimbangkan salah satu model yang biasa di kalangan ahli ekonomi Rusia.
Ia mengandungi, terutamanya, nilai pasaran. Ini adalah harga, nilai yang ditetapkan pada masa penilaian objek, dengan syarat ia sepatutnya dijual dalam segmen yang kompetitif. Iaitu, prasyarat untuk menentukan nilai yang betul adalah adanya maklumat awam mengenai prinsip harga barangan, ketiadaan faktor luaran (peraturan) yang penting yang mempengaruhi harga.
Terdapat nilai pelaburan dalam model yang sedang dipertimbangkan. Petunjuknya dikenal pasti untuk memberi maklumat kepada orang yang berminat melabur dalam objek tertentu. Dalam sesetengah kes, nilai pelaburan mungkin bersamaan dengan nilai pasaran. Tetapi ini tidak selalu berlaku. Kadang-kadang, pada masa yang sama dengan pelaburan, nilai sisa objek juga dikira. Nilainya menyatakan kemungkinan jumlah hasil mungkin apabila hak menjual semula subjek transaksi.
Terdapat nilai kadaster. Tujuan penubuhannya adalah untuk merekodkan objek dalam negeri tertentu atau daftar industri dengan penggunaan maklumat selanjutnya oleh penyata yang berkaitan. Sebagai peraturan, dalam hal ini kita bercakap mengenai pengiraan cukai. Nilai kadaster biasanya lebih rendah daripada pasaran, jika kita bercakap tentang hartanah, atau hampir sama dengannya.
Terdapat juga perkara seperti nilai insurans. Ia melibatkan pengiraan jumlah pembayaran di bawah kontrak insurans. Dalam sesetengah kes, kos penggantian objek juga dikira serentak dengannya. Ini berlaku, contohnya, jika perjanjian yang sepadan dengan syarikat insurans tidak membayangkan pampasan monetari, tetapi membawa objek ke keadaan berfungsi asalnya apabila kerosakan atau kegagalan.
Oleh itu, kita mengkaji 4 jenis nilai yang paling biasa di sekolah ekonomi Rusia, serta beberapa pelengkap kepada mereka. Senarai ini, tentu saja, tidak lengkap. Terdapat jenis nilai pasaran swasta, serta pelaburan, atau kadaster, berkenaan ciri-ciri objek yang berbeza, sebagai pilihan, status undang-undang. Sekarang kita beralih kepada kajian intipati objek yang mana parameter yang sama dikira dalam aspek kepentingan praktikal.
Penilaian Perniagaan
Sudah tentu, terdapat banyak jenis objek tertentu yang berkaitan dengan nilai yang ditentukan. Antara yang paling kerap ditemui dalam amalan perniagaan Rusia ialah perniagaan dan hartanah. Dalam kes pertama, keseluruhan aset-aset firma, prinsip pengurusan, dan aktiviti penjanaan keuntungan dinilai. Sebelum mengkaji jenis nilai perusahaan, akan berguna untuk menentukan matlamat yang dihadapi subjek penilaian yang bersesuaian.
Mengapa menentukan parameter kos untuk perniagaan? Opsyen pertama di sini adalah prospek untuk menjual perusahaan itu. Pemilik syarikat boleh memutuskan untuk melakukan perkara lain, tetapi sebelum ia bermanfaat untuk memindahkan arus ke tangan pemilik lain. Juga, penilaian perniagaan boleh dibuat untuk meningkatkan kualiti pengurusan syarikat, mengenalpasti kekurangan kemungkinan dalam sistem pengurusan. Pilihan lain adalah untuk menarik perhatian pelabur jika tidak ada modal kerja yang mencukupi, atau syarikat telah menetapkan tugas untuk memperluas pasaran, akibatnya ada keperluan untuk dana tambahan. Penilaian perniagaan boleh dilakukan ketika memohon pinjaman - itu, sebagai peraturan, yang berfungsi sebagai pedoman untuk membuat keputusan tentang pemberian pinjaman oleh bank.
Nilai Penilaian Perniagaan
Apa jenis nilai yang terlibat dalam penilaian perusahaan? Prinsip apa yang paling kerap digunakan di sini? Jenis nilai utama yang berkaitan dengan penilaian perniagaan ialah pasaran dan pelaburan. Menurut sesetengah pakar, memandangkan kemungkinan membeli perusahaan, disarankan agar rakan kongsi memberi tumpuan kepada arah kedua dalam analisis prospek yang relevan. Memandangkan harga "pasaran" biasa untuk perniagaan adalah penunjuk yang tidak selalu bercakap dengan jelas mengenai potensi pembangunan perusahaan. Tetapi jika kita bercakap mengenai mengenal pasti dengan tepat, maka prinsip-prinsip utama untuk mengira bilangan yang diperlukan boleh berdasarkan:
- dengan membandingkan penunjuk yang ada dengan ciri-ciri peserta pasaran yang lain;
- kajian kelebihan daya saing perniagaan;
- pada visi subjektif pakar membuat penilaian;
- kajian pengaruh faktor luaran.
Jika kita bercakap tentang menentukan nilai pelaburan sesuatu perniagaan, maka prinsip yang sama boleh digunakan, tetapi sebagai tambahan kepada mereka, ia juga dibenarkan untuk menggunakan beberapa orang lain:
- memodelkan tingkah laku entiti yang terlibat dalam perniagaan (pengaruh faktor);
- pengiraan keuntungan (peningkatan nilai pasaran dari masa ke masa).
Penunjuk spesifik nilai boleh memenuhi potensi pembeli perniagaan atau pelabur, bergantung kepada saiz anggaran pelaburan dalam perniagaan dan apakah prospek pulangan pelaburan mereka. Dalam banyak kes, pelaburan mungkin berasal dari kredit. Nilai keuntungan mungkin bukan sahaja berbeza daripada sifar, tetapi juga memastikan pembayaran faedah kepada bank. Garis panduan tambahan dalam membuat keputusan pelabur, tidak mengira petunjuk yang mencerminkan nilai pasaran dan pelaburan sesuatu perniagaan, mungkin termasuk:
- anggaran kelestarian perniagaan (keupayaan untuk menjana pendapatan dalam masa yang lama);
- korelasi tempoh bayaran balik dengan perniagaan berdaya saing (mungkin lebih menguntungkan bagi pelabur untuk melabur di syarikat lain, dan untuk pembeli untuk memperolehnya);
- tahap kepercayaan antara rakan kongsi.
Kriteria ini boleh menjadi sangat subjektif. Oleh itu, dalam amalan perniagaan, nilai pasaran dan pelaburan sesuatu perniagaan adalah parameter penting, tetapi tidak selalu menjadi kunci.
Faktor lain yang mungkin adalah kos jenis kerja yang dikaitkan dengan menilai perniagaan untuk pelaburan atau kemungkinan pembelian. Sekiranya kajian perusahaan dapat disertai dengan pelaburan yang signifikan yang tidak menyiratkan keuntungan sebenar (contohnya, menghubungi pakar luar, juruaudit dan penganalisis), maka kemungkinan pelabur atau pembeli yang berpotensi untuk perniagaan itu lebih memilih untuk tidak berurusan dengan syarikat tertentu.
Penilaian Harta
Ia berguna untuk mengkaji apa jenis nilai hartanah, serta pendekatan yang sedang dilaksanakan dalam menaksirnya. Tetapi sebelum - seperti dalam kes perniagaan - kami menentukan matlamat yang diikuti oleh peserta dalam urus niaga sivil jenis sepadan. Keperluan untuk mengkaji jenis-jenis nilai harta, serta beralih kepada perkhidmatan penilai, timbul dalam kes-kes utama berikut:
- terdapat urus niaga penjualan apartmen, pejabat, bangunan atau premis lain;
- aset bernilai syarikat;
- saiz asas cukai ditentukan dari segi cukai harta.
Sudah tentu, dalam praktiknya ada lebih banyak alasan untuk penilaian hartanah. Sebagai contoh, dalam beberapa kes, ia perlu untuk menentukan jenis anggaran kos sebagai tambahan kepada prosedur asas. Atau - sebagai pilihan - untuk menilai hartanah dengan tujuan memindahkannya untuk keperluan negara.
Nilai Penilaian Harta
Kami menyatakan bahawa jenis utama nilai perusahaan adalah pasaran dan pelaburan. Berhubung dengan hartanah, parameter yang sama boleh disiasat, tetapi sebagai peraturan, di samping itu terdapat beberapa orang lain. Iaitu, nilai kadaster dan insurans objek tersebut. Dalam beberapa kes, pembubaran juga ditentukan. Kami telah mempertimbangkan ciri-ciri menentukan nilai pasaran dan pelaburan di atas. Dalam kes hartanah, prinsip umum dan kaedah dalam bentuknya umumnya sama dengan yang digunakan dalam menilai perniagaan. Mereka hanya terlibat apabila mereka lebih disesuaikan dengan spesifik pasaran yang sepadan: "persaingan" digantikan oleh "keadaan" (tahap pembaikan, bahan penamat dan kualitinya, dll.), "Keuntungan" - oleh "kenaikan harga" yang dijangkakan.
Sekarang mari kita periksa bagaimana pengiraan angka untuk nilai kadaster, insurans dan pembubaran dijalankan. Kesemuanya mempunyai beberapa spesifik. Setiap jenis nilai ditentukan dari yang disenaraikan dicirikan oleh ciri-ciri dalam aspek kaedah penilaian. Pertimbangkan mereka.
Apabila ia datang kepada nilai kadaster hartanah, penilai mengambil sebagai asas metodologi yang dicerminkan dalam sumber-sumber perundangan yang berkaitan, cadangan Kementerian Kewangan dan jabatan-jabatan lain yang bertanggungjawab untuk kegunaan praktikal maklumat berkaitan perumahan. Dalam sesetengah kes, kriteria khusus untuk menentukan nilai pasaran sesuatu objek juga boleh digunakan. Pelbagai dokumentasi teknikal boleh dipelajari.
Jika tugasnya adalah untuk menentukan nilai yang diinsuranskan harta tanah, maka dalam hal ini, sebagai peraturan, pentaksinya dipandu terutama oleh metode pasar, tetapi disesuaikan untuk isi sebenarnya transaksi pembelian dan penjualan. Sebagai contoh, jika seseorang membeli sebuah apartmen di gadai janji, maka hanya jumlah pinjaman yang boleh dimasukkan dalam nilai asuransi. Dan dalam kes ini, asas yang sesuai untuk mengira jumlah di bawah kontrak dengan penanggung insurans mungkin lebih rendah daripada jika nilai pasaran apartmen diambil dalam bentuk tulennya.
Hipotek adalah contoh segmen pasaran di mana nilai sisa sesuatu objek mungkin amat penting untuk subjek transaksi undang-undang sivil. Jika, sebagai contoh, seseorang individu atau organisasi tidak dapat memenuhi syarat untuk membayar pinjaman, bank mungkin akan memutuskan untuk menjual harta yang dicagarkan. Walaupun sebelum menandatangani transaksi pinjaman, institusi kewangan mungkin ingin menganalisis prospek bagi komponen pembubaran projek tersebut.
Walau bagaimanapun, kami perhatikan bahawa sesetengah pakar menganggapnya menyalahi undang-undang untuk menggunakan istilah "nilai sisa" berhubung dengan urus niaga hartanah apabila berinteraksi dengan bank. Hakikatnya, secara lalai, perjanjian gadai janji tidak menyiratkan perpindahan mandatori apartmen ke pemilikan bank - ia hanya langkah keselamatan untuk pinjaman. Walaupun dalam bentuk tulen, nilai pembubaran menyiratkan mengira harga di mana pemilik objek (sebagai contoh, perniagaan) dapat menjual hartanya (katakan, akibat kebangkrutan perusahaan itu). Oleh itu, gunakan istilah yang berkenaan dengan hartanah hendaklah digunakan dengan berhati-hati.
