Untuk membolehkan orang tinggal di rumah-rumah yang bersih dan diubah suai, menikmati berjalan-jalan di rumah, anda perlu mengekalkan fungsi keseluruhan sistem utiliti, mengatur penggunaan harta bersama dengan betul, menjaga keselesaan penduduk dan landskap di halaman. Siapa yang patut melakukan ini? Jelas, penduduk bangunan apartmen (MKD) perlu melakukan kerja penting untuk menganjurkan badan sedemikian, yang akan menjadi kepentingan mereka untuk menjaga harta bersama dengan tepat pada masanya dan menjaga kebersihan dan ketenteraman di rumah. Pelbagai kerja penyelenggaraan rumah dirujuk sebagai Pejabat MKD.
Bagaimana sebenarnya pengurusan MKD dilaksanakan?
Mengenai kaedah pengurusan MCD pada masa ini, ramai yang telah mendengarnya. Tetapi untuk memahami butiran sering kali tidak cukup, walaupun pengetahuan ini sangat berguna.
Dalam LC LC, kaedah untuk mengawal MKD ditetapkan sangat mudah untuk memahami (Bahagian 2 dari Perkara 161). Walau bagaimanapun, tidak semuanya boleh digunakan untuk mana-mana rumah. Jika terdapat kurang daripada tiga puluh pangsapuri di MKD, perundangan perumahan menawarkan pengurusan langsung sebagai cara untuk menguruskan MKD. Dalam kes ini, kontrak dengan pembekal, pembaikpulihan, pembersih dan pekerja lain diselesaikan oleh pemilik pangsapuri, yang akan menjawab organisasi pemeriksaan dan membayar denda sekiranya mengesan masalah dalam bidang keselamatan kebakaran, kemalangan, kutipan sampah tidak lama lagi. Pengurusan, sebagai peraturan, dijalankan oleh kumpulan inisiatif penyewa atau wakil yang dipilih secara percuma. Tetapi pelaksanaan aktiviti untuk penyelenggaraan dan operasi MKD adalah kerja besar, oleh itu pengurusan langsung sebagai cara untuk mengurus MKD adalah munasabah untuk dipasang di rumah-rumah kecil. Setiap penduduk mempunyai visi sendiri tentang gambar sebuah rumah yang ideal dan masuk, jadi bilangan penduduk secara langsung mempengaruhi keupayaan untuk mencapai kompromi dan mempengaruhi kemungkinan konflik dan kesalahpahaman.
Opsyen kedua untuk mengurus MKD, yang dinyatakan dalam Kod Perumahan, adalah pengurusan entiti undang-undang tertentu. Khususnya, orang itu boleh menjadi perkongsian pemilik rumah (HOA), koperasi perumahan (LCD) atau koperasi pengguna khusus (PC) yang lain. Dengan kaedah pengurusan ini, pemilik pangsapuri memberi kuasa kepada entiti undang-undang untuk menandatangani kontrak untuk pembaikan berterusan dan untuk semua aspek operasi harta tanah, serta untuk bekalan air, sanitasi, pemanasan dan perkhidmatan lain.
Opsi ketiga melibatkan kesimpulan perjanjian dengan organisasi pengurusan yang akan melaksanakan seluruh rangkaian perkhidmatan untuk MKD dan pada masa yang sama bertanggungjawab atas kemungkinan pelanggaran peraturan Rusia untuk pemeriksaan.
Siapa yang membuat pilihan kaedah kawalan MCD?
Pemilik pangsapuri tidak boleh hanya melupuskan meter persegi mereka, tetapi juga harus menjaga harta bersama dalam keadaan baik. Oleh itu, LCD Persekutuan Rusia mengandungi arahan kepada pemilik rumah untuk menentukan bagaimana rumah mereka akan diuruskan. Sebelum membuat pilihan kaedah pengurusan MCD, pemilik pangsapuri perlu mempelajari spesifiknya secara terperinci, yang paling sesuai untuk rumah, dengan mengambil kira umur, keadaan dan ciri-ciri lain, serta berkaitan dengan kesediaan para pemilik untuk menguruskan rumah mereka sendiri dan membayar bil utiliti pada masa.
Pilihan terakhir dibuat pada mesyuarat umum pemilik, yang boleh diadakan sendiri atau dianjurkan tanpa kehadiran peribadi semua penduduk. Agar keputusan mesyuarat itu sah, penduduk mesti mengundi, yang bersama-sama mempunyai 50 atau lebih peratus undi. Pilihan cara menguruskan MKD oleh mesyuarat agung mesti diterima dengan tegas oleh setiap penyewa di MKD, walaupun terdapat kemungkinan peninggalan mesyuarat itu sendiri. Apabila mesyuarat diadakan di absen, penyertaan dianggap sebagai pemindahan tepat pada masanya oleh pemilik keputusannya secara bertulis. Hasil dari pertemuan seperti pemilik pangsapuri tersebut tercatat dalam protokol untuk memilih kaedah pengurusan MCD, yang dipasang di pintu masuk sedemikian rupa sehingga setiap pemilik pangsapuri mengenalinya. Tawaran awam dibuat oleh pemula mesyuarat dalam tempoh sepuluh hari selepas keputusan tersebut. Dengan cara yang sama, dengan menganjurkan satu mesyuarat agung, kemungkinan mengubah cara MKD diuruskan direalisasikan.
Semua perkara di atas terpakai kepada rumah yang sudah didiami. Tetapi keadaannya berbeza dengan rumah yang baru dibina. Ia sering berlaku bahawa dalam sebuah bangunan baru, bukan semua penyewa memiliki hak pemilikan, sebagai contoh, mereka adalah pemegang ekuiti yang menderita. Oleh kerana hakikat bahawa warga seperti itu, menurut undang-undang perumahan, tidak mempunyai hak untuk mengundi mengenai isu menentukan bentuk pengurusan rumah, menjadi mustahil untuk memilih cara untuk mengurus rumah ini.
Apakah yang akan berlaku jika kaedah kawalan untuk MCD tidak dipilih?
Kod Perumahan mengehadkan tempoh masa apabila pemilik mempunyai peluang untuk merenung dan mengatur proses membuat HOA atau memilih organisasi pengurusan.
Jika penduduk tidak menghairankan diri dengan pilihan kaedah pengurusan atau tidak boleh melakukannya atas sebab-sebab yang objektif, dan dalam kes apabila keputusan untuk memilih kaedah pengurusan MKD belum dilaksanakan, kerajaan tempatan melakukan prosedur yang perlu untuk menganjurkan persaingan untuk menentukan organisasi pengurusan. Di sini, tiada penyewa mempunyai hak untuk menolak, dan setiap pemilik wajib mematuhi peruntukan perjanjian pengurusan yang dibuat dengan organisasi pengurusan yang dipilih, tanpa mengira sama ada perjanjian ini sesuai dengannya atau tidak. Tetapi sentiasa ada peluang prosedur untuk membetulkan keadaan semasa dan mengadakan mesyuarat agung sebelum kontrak tamat, di mana untuk membincangkan isu perubahan kaedah pengurusan MKD atau organisasi pengurusan.
Apakah yang termasuk penyelenggaraan premis di MKD?
Semua perkhidmatan dan kerja yang berkaitan dengan konsep "penyelenggaraan premis di MKD" ditentukan oleh perundangan perumahan. Konsep ini merangkumi pelbagai perkhidmatan untuk menganjurkan bekalan air, elektrik, gas, tenaga haba, pendaftaran penduduk yang tinggal di rumah, perkhidmatan perakaunan, operasi teknikal, dan penyelenggaraan kebersihan.
Operasi teknikal pula, termasuk penyelenggaraan sistem kejuruteraan bangunan dan kerja pembaikan. Penyelenggaraan kebersihan termasuk pelbagai langkah untuk mengekalkan kebersihan dan ketenteraman di dalam rumah dan di wilayah yang bersebelahan, contohnya pembersihan, pembasmian kuman, pemusnahan, ketidakpedulian.
Apa yang dilakukan HOA?
Cara menguruskan MCD sebagai HOA muncul di mana sesetengah penyewa ingin dapat mengawal perbelanjaan dana untuk servis rumah mereka. Kepimpinan HOA tidak timbul dari awal, tetapi sentiasa dibuat dari penduduk yang paling aktif dan berminat. Dan meskipun warga inisiatif sedemikian tidak selalu memiliki pengetahuan dan pengetahuan hukum sepenuhnya dalam bidang utiliti awam, faktor penting dalam kerja yang berjaya adalah keinginan untuk menjadikan rumah mereka lebih baik. Lembaga HOA perlu menjalankan kerja kontraktor mengenai pembersihan, penyingkiran sampah, penyelenggaraan utiliti dan aspek lain dari penyelenggaraan rumah dan wilayah bersebelahan. Mengekalkan perintah dan mematuhi standard keselamatan kebersihan dan kebersihan juga merupakan fungsi penting HOA. Bahagian kewangan pihak pengurusan menganggap akauntan dalam HOA untuk mengesan dana yang dipindahkan oleh penyewa untuk membayar utiliti, serta wang yang dibelanjakan untuk keperluan rumah. Pendapatan tambahan HOA boleh diperoleh daripada pajakan mana-mana bahagian harta bersama.
Jika pemilik memutuskan sama ada dia mahu menjadi ahli HOA atau tidak, maka HOA tidak mempunyai hak untuk menolak masuk ke pangkatnya, walaupun tiba-tiba ahli-ahli HOA yang lain menentangnya. Ketidakmampuan untuk menjadi ahli HOA kadang-kadang dikaitkan dengan keperluan untuk membayar perkhidmatan tambahan - keselamatan di tempat letak kereta dan di anjung, katil bunga di halaman, kamera video di lantai. Sesungguhnya, untuk ahli HOA, pembayaran adalah mandatori jika lembaga HOA membuat keputusan sedemikian. Keluaran dalam keadaan ini mungkin merupakan persetujuan individu dengan HOA, di mana semua yuran akan diluluskan terlebih dahulu.
Bagaimanakah syarikat pengurusan berfungsi?
Dengan kesimpulan langsung perjanjian antara pemilik dan syarikat pengurusan khusus, diharapkan dapat menyediakan layanan teknis dan sanitasi di rumah, serta melakukan kerja perbaikan tingkat tinggi, karena spesialis profesional dan berpengalaman yang bekerja di perusahaan manajemen dapat dengan tepat menilai kebutuhan dan kerumitan kerja, mereka akan memilih bahan yang betul, menjemput pakar yang tepat. Jika syarikat pengurusan bekerja dengan beberapa rumah, maka kos kerja dan perkhidmatan yang lebih rendah juga mungkin. Walau bagaimanapun, komunikasi dengan syarikat pengurusan sering sukar, dan bahkan kejadian kecil seperti mentol terbakar boleh menyusahkan selama beberapa hari.
Kontrak dengan syarikat pengurusan: apa yang paling penting?
Langkah terpenting dalam proses penubuhan salah satu cara mengurus MKD ialah pembangunan dan kesimpulan perjanjian dengan syarikat pengurusan. Kandungan kontrak akan menentukan hubungan masa depan antara penyewa dan syarikat pengurusan, termasuk kemungkinan penamatan kontrak dalam hal prestasi yang tidak memuaskan fungsi penyelenggaraan rumah. Teks kontrak mesti menunjukkan semua harta tanah, jenis dan kekerapan kerja dan perkhidmatan yang diperlukan oleh syarikat pengurusan untuk membuat, saiz dan masa pembayaran semua pemilik yang perlu dibuat. Kontrak ini juga boleh menetapkan prosedur untuk melaporkan kepada penduduk tentang kerja yang dilakukan. Jika ini tidak dilakukan, maka laporan itu harus diterima oleh pemilik sekali setahun.
Kenapa majlis MCD dikumpulkan?
Satu lagi tanggungjawab penyewa menjadi pilihan majlis rumah sekiranya pilihan dengan syarikat pengurusan dipilih daripada cara menguruskan MCD. Malah, tugas utama majlis adalah untuk merumuskan cadangan dan mengawal kerja yang sedang dilakukan. Pada mesyuarat pemilik, ahli majlis membuat cadangan tentang apa yang perlu diperbaiki, kerja penyelenggaraan boleh dijadualkan semula untuk tahun depan, dan yang memerlukan langkah segera, kepada siapa dan untuk tujuan apa yang mungkin untuk menyewa harta bersama dan aspek lain penyelenggaraan MKD dan landskap. Objektif majlis juga termasuk kajian kontrak dan perjanjian yang mereka usulkan untuk menyimpulkan kepada pemilik, untuk melindungi hak dan kepentingan penduduk rumah. Berdasarkan hasil kajian semula, majlis membuat kesimpulan dan cadangan mengenai semua dokumen. Kita boleh mengatakan bahawa Majlis MKD menganjurkan perbincangan mengenai isu penting di mesyuarat pemilik, berinteraksi dengan organisasi pengurusan dan memantau pelaksanaan terma kontrak pengurusan.
Kebaikan dan keburukan pelbagai bentuk pengurusan MCD
Sekiranya kita menjalankan penerangan komparatif mengenai kaedah kawalan MCD, kita boleh membuat kesimpulan berikut. Perbezaan asas ialah pengurusan langsung melibatkan menyelesaikan semua isu oleh penduduk rumah. Walaupun dua cara lain untuk menguruskan MKD membolehkan anda memindahkan beban tanggungjawab ke atas bahu kepala HOA atau kepimpinan organisasi pengurusan. Di sisi lain, dengan pengurusan bebas adalah mungkin untuk beroperasi dengan wang lebih mudah alih dan fleksibel menyesuaikan pilihan kerja dan perkhidmatan kepada keadaan semasa. Penduduk yang menguruskan rumah secara langsung dapat mengurangkan kos pembaikan dan penyelenggaraan rumah mereka, memilih kontraktor mengikut kehendak mereka untuk kos kerja dan perkhidmatan.
Pada masa yang sama, satu ciri tersendiri kontrak dengan syarikat pengurusan akan menjadi penerimaan perkhidmatan profesional mengikut kehendak undang-undang. Apabila menguruskan penyewa atau dalam bentuk HOA, orang yang mempunyai pendidikan dan kemahiran khas tidak selalu berpartisipasi dalam organisasi perkhidmatan rumah, oleh itu, kos tambahan bagi kakitangan latihan dalam bidang perumahan dan perkhidmatan dan undang-undang perkauman mungkin diperlukan. Juga, organisasi pengurusan, sebagai peraturan, mempunyai peralatan khusus yang tersedia yang membolehkan mereka memberikan banyak perkhidmatan pada tahap yang lebih tinggi. Umumnya, semua kaedah pengurusan MCD mempunyai nuansa mereka sendiri yang harus diambil kira ketika membuat pilihan.
